Comparez la fiscalité de votre SCI en régime IR (transparent) et IS (impôt sur les sociétés) pour optimiser votre investissement locatif.
⚠️ L'IS permet l'amortissement du bien (non modélisé ici) — avantage supplémentaire important à long terme qui réduit le résultat imposable.
La Société Civile Immobilière (SCI) peut être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Ces deux régimes ont des implications très différentes en termes de fiscalité courante, de plus-value à la revente et de transmission.
La SCI IR est fiscalement transparente : les revenus et charges sont directement intégrés dans la déclaration de revenus de chaque associé au prorata de leurs parts. C'est le régime par défaut, adapté aux TMI faibles (0-11 %). Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La plus-value à la revente bénéficie du régime des plus-values des particuliers (exonération après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS).
La SCI IS permet l'amortissement comptable du bien, ce qui réduit considérablement le résultat imposable pendant toute la durée de détention. C'est son principal avantage. En revanche, à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut créer une plus-value élevée taxée au taux IS. Ce régime convient aux TMI élevées (30 %+) avec un horizon de détention long et sans revente prévue.
Voir aussi : LMNP, impôt sur le revenu locatif, rendement locatif net.
L'option IR → IS est possible à tout moment, par simple décision des associés. En revanche, l'option IS est irrévocable : une fois la SCI passée à l'IS, elle ne peut pas revenir à l'IR. C'est une décision importante qui impacte notamment la plus-value à la revente (régime des plus-values professionnelles sous IS, bien moins favorable). Il faut donc bien réfléchir avant d'opter pour l'IS.
Non. La SCI (Société Civile Immobilière) et le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) sont incompatibles. La SCI est une société civile qui ne peut pas exercer d'activité commerciale. La location meublée étant considérée comme une activité commerciale (BIC), une SCI qui loue en meublé est automatiquement soumise à l'IS, perdant les avantages du régime civil.
C'est possible techniquement mais fortement déconseillé. Si vous détenez votre résidence principale via une SCI et que vous la vendez, vous perdez l'exonération de plus-value sur la résidence principale (réservée aux personnes physiques). De plus, si la SCI est à l'IS, la plus-value est taxée comme une plus-value professionnelle avec des règles très défavorables.
Une holding immobilière est une société qui détient des parts dans des SCI ou d'autres sociétés immobilières. Elle permet d'optimiser la transmission du patrimoine (donations de parts avec décote de liquidité), de financer les achats par remontée de trésorerie (dividendes quasi-exonérés avec le régime mère-fille), et de centraliser la gestion de plusieurs biens. C'est une structure adaptée aux patrimoines immobiliers importants.