Comparez le micro-foncier (abattement 30 %) et le régime réel pour vos revenus locatifs. Trouvez le régime le plus avantageux selon vos charges.
Les revenus locatifs issus d'une location nue sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) ou le régime réel (déduction des charges effectives). Le choix dépend essentiellement du poids de vos charges réelles par rapport à vos loyers.
Accessible si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts. La base imposable est donc 70 % des loyers, soumise à l'IR (selon votre TMI) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce régime est avantageux si vos charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers.
Au régime réel (déclaration 2044), vous déduisez l'ensemble des charges : travaux d'entretien et de réparation, intérêts d'emprunt, primes d'assurance, taxe foncière, frais de gestion et d'administration. Si le résultat est négatif (déficit foncier), vous pouvez imputer jusqu'à 10 700 € par an sur votre revenu global et reporter le solde sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Voir aussi : simulateur LMNP, fiscalité SCI, déficit foncier.
Le régime réel devient intéressant dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers. Si vous avez des travaux importants, des intérêts d'emprunt élevés ou une taxe foncière importante, le réel peut générer un déficit foncier reportable sur 10 ans, jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global.
La déclaration 2044 recense tous vos revenus et charges foncières. Vous devez indiquer les loyers encaissés, puis déduire les charges réelles : travaux d'entretien et de réparation, intérêts d'emprunt, primes d'assurance, taxe foncière, frais de gestion et d'administration. Le solde positif s'ajoute à votre revenu imposable.
La location nue relève des revenus fonciers (micro-foncier ou réel). La location meublée non professionnelle (LMNP) relève des BIC avec un abattement de 50 % en micro-BIC ou le régime réel BIC. Le LMNP permet l'amortissement du bien, ce qui est impossible en location nue, rendant souvent le LMNP fiscalement plus avantageux.
Une SCI soumise à l'IR est fiscalement transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa propre déclaration. La SCI peut opter pour le régime réel foncier. Le résultat (bénéfice ou déficit) est réparti entre les associés au prorata de leurs parts, puis soumis à l'IR et aux prélèvements sociaux (17,2 %).