[{"data":1,"prerenderedAt":288},["ShallowReactive",2],{"guide-impot-revenus-locatifs":3},{"slug":4,"icon":5,"title":6,"category":7,"categoryLabel":8,"description":9,"readTime":10,"updatedAt":11,"seo":12,"blocks":31,"related":280},"impot-revenus-locatifs","🏘️","Impôts sur Revenus Locatifs 2026 : Nu, Meublé, SCI - Comparatif Fiscal","immobilier","Immobilier","Imposition des revenus locatifs en 2026 : location nue (foncier), meublé LMNP (BIC), SCI à l'IR ou à l'IS. Choisir le bon régime fiscal selon votre situation.","12 min","2026-05",{"metaTitle":13,"metaDesc":14,"faq":15},"Impôts Revenus Locatifs 2026 : Nu, Meublé, SCI | moncalcul.fr","Comparatif fiscal location nue (foncier), meublé LMNP (BIC), SCI IR vs IS : choisir le bon régime pour optimiser ses revenus locatifs en 2026.",[16,19,22,25,28],{"q":17,"a":18},"Faut-il préférer la location nue ou meublée fiscalement ?","La \u003Cstrong>location meublée (LMNP)\u003C\u002Fstrong> est généralement plus avantageuse fiscalement grâce à l'\u003Cstrong>amortissement comptable\u003C\u002Fstrong> du bien qui permet souvent de neutraliser tout l'impôt pendant 15 à 20 ans. La location nue offre un abattement de 30 % en micro-foncier ou la déduction des charges réelles, mais sans amortissement. En contrepartie, le LMNP impose une comptabilité plus complexe et le statut nécessite des recettes inférieures à 23 000 € pour rester non professionnel.",{"q":20,"a":21},"Quelle est la différence entre SCI à l'IR et SCI à l'IS ?","En \u003Cstrong>SCI à l'IR\u003C\u002Fstrong> (régime de droit commun), les revenus sont imposés au nom de chaque associé en revenus fonciers (location nue) au barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux. En \u003Cstrong>SCI à l'IS\u003C\u002Fstrong>, la société est imposée directement : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %. L'IS permet d'amortir le bien (avantage majeur) mais bloque la plus-value à la sortie au régime professionnel (sans abattement durée). Le choix est \u003Cstrong>irrévocable après 5 ans\u003C\u002Fstrong>.",{"q":23,"a":24},"Quel régime fiscal en micro-foncier ?","Le \u003Cstrong>régime micro-foncier\u003C\u002Fstrong> s'applique automatiquement si vos revenus locatifs nus annuels sont inférieurs à \u003Cstrong>15 000 € bruts\u003C\u002Fstrong>. Vous bénéficiez d'un \u003Cstrong>abattement forfaitaire de 30 %\u003C\u002Fstrong>, sans déduction de charges réelles. Au-delà, le régime réel s'impose. Vous pouvez aussi opter pour le régime réel volontairement si vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers (intérêts d'emprunt, travaux importants).",{"q":26,"a":27},"Le déficit foncier est-il toujours intéressant ?","Oui, le déficit foncier est un excellent levier d'optimisation pour les contribuables fortement imposés. Il est imputable sur le \u003Cstrong>revenu global jusqu'à 10 700 €\u003C\u002Fstrong> par an (hors intérêts d'emprunt) et le surplus est reportable 10 ans sur les revenus fonciers. Depuis 2023, ce plafond est porté à \u003Cstrong>21 400 €\u003C\u002Fstrong> pour les travaux de rénovation énergétique (jusqu'au 31 décembre 2025, possiblement prolongé).",{"q":29,"a":30},"Comment sont taxés les revenus locatifs étrangers ?","Les revenus locatifs d'un bien situé à l'étranger sont imposés en France selon les conventions fiscales bilatérales. Pour la plupart des pays européens (Espagne, Portugal, Italie), le revenu est imposé dans le pays de situation du bien, et la France accorde un \u003Cstrong>crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant\u003C\u002Fstrong> (méthode de l'imputation). Pour les pays sans convention, double imposition possible. Les revenus sont à déclarer en case 4BL (foncier) ou 5KP (meublé).",[32,35,38,73,75,77,79,81,91,96,102,104,106,108,113,115,145,147,151,155,157,159,161,163,170,172,174,176,183,185,188,191,193,195,224,226,228,230,258,264,266,268,276],{"type":33,"text":34},"h2","Les 4 grandes options fiscales pour les revenus locatifs",{"type":36,"text":37},"p","En 2026, un investisseur immobilier dispose de quatre grands schémas fiscaux pour imposer ses revenus locatifs, chacun avec ses spécificités. Le choix dépend du type de bien, du niveau de revenus, de la stratégie patrimoniale et du taux marginal d'imposition (TMI).",{"type":39,"head":40,"rows":45},"table",[41,42,43,44],"Régime","Type de location","Imposition","Particularité",[46,51,55,59,63,68],[47,48,49,50],"Foncier (micro)","Nue, \u003C 15 000 €\u002Fan","Barème IR + 17,2 % PS","Abattement 30 %",[52,53,49,54],"Foncier (réel)","Nue, > 15 000 € ou option","Déduction charges + déficit",[56,57,49,58],"LMNP (micro-BIC)","Meublée, \u003C 77 700 €\u002Fan","Abattement 50 %",[60,61,49,62],"LMNP (réel)","Meublée, option ou > 77 700 €","Amortissement, charges réelles",[64,65,66,67],"SCI à l'IR","Nue, en société","Transparence fiscale, IR + PS","Idem foncier au prorata",[69,70,71,72],"SCI à l'IS","Nue ou meublée, en société","IS 15 % puis 25 %","Amortissement, plus-value pro",{"type":33,"text":74},"Location nue : régime des revenus fonciers",{"type":36,"text":76},"La location nue (vide de meubles) génère des \u003Cstrong>revenus fonciers\u003C\u002Fstrong>, imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu (jusqu'à 45 %) augmenté des \u003Cstrong>17,2 % de prélèvements sociaux\u003C\u002Fstrong>. Deux régimes coexistent :",{"type":36,"text":78},"\u003Cstrong>Le micro-foncier\u003C\u002Fstrong> s'applique de plein droit si les revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à \u003Cstrong>15 000 €\u003C\u002Fstrong>. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de \u003Cstrong>30 %\u003C\u002Fstrong> pour frais et charges. La déclaration se fait sur la 2042 en case 4BE. Aucune charge réelle n'est déductible.",{"type":36,"text":80},"\u003Cstrong>Le régime réel\u003C\u002Fstrong> est obligatoire au-delà de 15 000 € (option possible en-dessous). Il permet de déduire toutes les charges réelles :",{"type":82,"items":83},"list",[84,85,86,87,88,89,90],"\u003Cstrong>Intérêts d'emprunt\u003C\u002Fstrong> et frais d'assurance liés au crédit","\u003Cstrong>Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration\u003C\u002Fstrong> (hors construction ou agrandissement)","\u003Cstrong>Charges de copropriété\u003C\u002Fstrong> (hors récupérables sur le locataire)","\u003Cstrong>Taxe foncière\u003C\u002Fstrong> (hors TEOM récupérable)","\u003Cstrong>Primes d'assurance\u003C\u002Fstrong> (PNO, GLI, vacance locative)","\u003Cstrong>Frais de gestion\u003C\u002Fstrong> (agence, comptable, syndic)","\u003Cstrong>Provisions pour charges\u003C\u002Fstrong> du syndic non récupérables",{"type":92,"kind":93,"title":94,"text":95},"callout","tip","L'arme du déficit foncier","Si les charges dépassent les loyers, vous générez un \u003Cstrong>déficit foncier\u003C\u002Fstrong>. Il est imputable sur votre revenu global jusqu'à \u003Cstrong>10 700 € par an\u003C\u002Fstrong> (hors intérêts d'emprunt). Le surplus est reportable 10 ans sur vos seuls revenus fonciers. Pour les travaux de rénovation énergétique, le plafond est porté à \u003Cstrong>21 400 €\u003C\u002Fstrong> jusqu'au 31 décembre 2025. C'est un puissant outil de défiscalisation, surtout pour les TMI à 41 % ou 45 %.",{"type":97,"url":98,"title":99,"desc":100,"cta":101},"cta-calculator","\u002Fimpot-locatif","🧮 Comparez vos options fiscales","Estimez votre impôt en location nue (micro ou réel) ou meublée (BIC), selon vos revenus et votre TMI.","Simuler",{"type":33,"text":103},"Location meublée non professionnelle (LMNP) : le statut roi",{"type":36,"text":105},"La \u003Cstrong>location meublée non professionnelle (LMNP)\u003C\u002Fstrong> est devenue le statut de prédilection des investisseurs immobiliers en 2026. Elle s'applique aux locations de logements équipés (meubles + équipements) répondant à la liste légale (lit, frigo, plaques, vaisselle, etc.).",{"type":36,"text":107},"Pour rester \u003Cstrong>non professionnel\u003C\u002Fstrong>, deux conditions doivent être réunies cumulativement :",{"type":109,"items":110},"ordered-list",[111,112],"Les recettes locatives meublées annuelles du foyer fiscal doivent rester \u003Cstrong>inférieures à 23 000 €\u003C\u002Fstrong>,","Et ces recettes doivent être \u003Cstrong>inférieures à 50 %\u003C\u002Fstrong> des autres revenus d'activité du foyer (salaires, BIC pro, etc.).",{"type":36,"text":114},"Les revenus du LMNP sont imposés dans la catégorie des \u003Cstrong>Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)\u003C\u002Fstrong>, ce qui ouvre des avantages fiscaux importants. Deux régimes possibles :",{"type":39,"head":116,"rows":120},[117,118,119],"Critère","Micro-BIC LMNP","Régime réel LMNP",[121,125,129,133,137,141],[122,123,124],"Seuil de recettes","\u003C 77 700 €\u002Fan (location classique)","Option ou > 77 700 €",[126,127,128],"Abattement \u002F déductions","Forfait 50 %","Charges réelles + amortissement",[130,131,132],"Tenue comptable","Aucune obligation","Comptable obligatoire (BIC)",[134,135,136],"Amortissement du bien","Inclus dans le forfait","Comptable, sur 25-30 ans",[138,139,140],"Déficit","Non imputable","Reportable 10 ans sur BIC LMNP",[142,143,144],"Adapté à","Petits investissements rentables","Investissements avec emprunt",{"type":36,"text":146},"Le \u003Cstrong>régime réel LMNP\u003C\u002Fstrong> est l'arme fiscale ultime de l'investisseur : il permet de déduire l'ensemble des charges (intérêts, taxe foncière, frais, comptable, travaux) \u003Cstrong>plus l'amortissement du bien\u003C\u002Fstrong> (généralement 80-85 % de la valeur du bien sur 25-30 ans) et du mobilier (5-10 ans). Résultat : un revenu fiscal souvent \u003Cstrong>nul ou négatif\u003C\u002Fstrong> pendant 15 à 20 ans, malgré des loyers encaissés.",{"type":92,"kind":148,"title":149,"text":150},"warning","Réforme 2025 : la plus-value LMNP","Depuis 2025, lors de la revente d'un bien LMNP au régime réel, les \u003Cstrong>amortissements pratiqués sont réintégrés\u003C\u002Fstrong> dans le calcul de la plus-value imposable. Cela alourdit la fiscalité à la sortie. Pour les biens achetés depuis 2025, l'arbitrage entre LMNP réel et autres régimes doit intégrer ce paramètre dès le départ.",{"type":97,"url":152,"title":153,"desc":154,"cta":101},"\u002Flmnp","🛏️ Optimisez votre fiscalité LMNP","Calculez votre impôt LMNP au régime réel avec amortissement et comparez avec le micro-BIC.",{"type":33,"text":156},"SCI à l'IR : la transparence fiscale",{"type":36,"text":158},"La \u003Cstrong>Société Civile Immobilière (SCI)\u003C\u002Fstrong> est une structure juridique permettant à plusieurs associés de détenir et gérer ensemble un patrimoine immobilier. Par défaut, la SCI est dite \u003Cstrong>transparente fiscalement\u003C\u002Fstrong> : les revenus sont imposés au nom de chaque associé, au prorata de ses parts, dans la catégorie des revenus fonciers (si location nue).",{"type":36,"text":160},"Chaque associé déclare sa quote-part de résultat sur sa déclaration 2042 (case 4BA ou 4BE selon micro ou réel), et est imposé au barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux. La SCI à l'IR ne peut \u003Cstrong>pas faire de location meublée\u003C\u002Fstrong> (sauf à hauteur de 10 % maximum de ses recettes), sous peine de basculer automatiquement à l'IS.",{"type":36,"text":162},"Avantages de la SCI à l'IR :",{"type":82,"items":164},[165,166,167,168,169],"\u003Cstrong>Démembrement facilité\u003C\u002Fstrong> : transmettre des parts à ses enfants en conservant l'usufruit","\u003Cstrong>Donation progressive\u003C\u002Fstrong> de parts via l'abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans","\u003Cstrong>Maintien du régime des particuliers\u003C\u002Fstrong> à la revente (plus-value avec abattement durée)","\u003Cstrong>Mutualisation de patrimoine\u003C\u002Fstrong> entre époux, partenaires ou famille","\u003Cstrong>Déficit foncier imputable\u003C\u002Fstrong> sur le revenu global de chaque associé (10 700 €\u002Fan)",{"type":33,"text":171},"SCI à l'IS : pour optimiser, mais attention à la sortie",{"type":36,"text":173},"Sur option (irrévocable après 5 ans), la SCI peut être soumise à l'\u003Cstrong>Impôt sur les Sociétés (IS)\u003C\u002Fstrong>. Elle devient alors fiscalement opaque : c'est la société elle-même qui paie l'impôt sur ses bénéfices, au taux de \u003Cstrong>15 % jusqu'à 42 500 €\u003C\u002Fstrong> de bénéfice puis \u003Cstrong>25 %\u003C\u002Fstrong> au-delà.",{"type":36,"text":175},"Les avantages majeurs de la SCI à l'IS :",{"type":82,"items":177},[178,179,180,181,182],"\u003Cstrong>Amortissement du bien\u003C\u002Fstrong> (80-85 % de la valeur sur 25-30 ans) déductible du résultat","\u003Cstrong>Toutes les charges\u003C\u002Fstrong> sont déductibles, y compris la rémunération du gérant","\u003Cstrong>Cession de parts\u003C\u002Fstrong> sous le régime des plus-values mobilières (30 % flat tax)","\u003Cstrong>Constitution d'une trésorerie\u003C\u002Fstrong> imposée à 25 % seulement (vs 45 %+ en IR)","\u003Cstrong>Location meublée possible\u003C\u002Fstrong> sans changement de régime",{"type":36,"text":184},"Mais aussi des inconvénients majeurs à connaître avant de faire le choix :",{"type":92,"kind":148,"title":186,"text":187},"L'effet ciseau de la SCI à l'IS","Lors de la \u003Cstrong>revente du bien\u003C\u002Fstrong> par la SCI à l'IS, la plus-value est calculée sur la \u003Cstrong>valeur nette comptable\u003C\u002Fstrong> (prix d'achat - amortissements). Comme les amortissements ont fortement diminué la valeur comptable, la plus-value imposable est énorme. Et elle est imposée à l'IS (25 %) sans aucun abattement pour durée de détention. Si l'associé veut sortir la trésorerie, il subit ensuite la flat tax (30 %) sur le dividende. Soit une imposition cumulée pouvant dépasser 50 %.",{"type":189,"placement":190},"ad","inarticle",{"type":33,"text":192},"Comparatif fiscal sur un cas concret",{"type":36,"text":194},"Prenons l'exemple d'un investisseur (TMI 30 %) achetant un appartement de 200 000 € (dont 170 000 € amortissables), financé à 80 % par un crédit à 4 %. Loyers annuels : 12 000 €. Charges : 3 500 €\u002Fan (intérêts, taxe, copro, gestion).",{"type":39,"head":196,"rows":200},[41,197,198,199],"Revenu fiscal","Impôt annuel (IR+PS)","Cash-flow après impôt",[201,206,211,216,220],[202,203,204,205],"Foncier réel (nue)","8 500 €","~ 4 015 € (47,2 %)","4 485 €",[207,208,209,210],"Micro-foncier (nue)","8 400 € (12 000 - 30%)","~ 3 965 €","4 535 €",[212,213,214,215],"Micro-BIC LMNP (meublée)","6 000 € (12 000 - 50%)","~ 2 832 €","5 668 €",[217,218,219,203],"LMNP réel (meublée)","~ 0 € (amortissement)","~ 0 €",[69,221,222,223],"~ 1 800 € (avec amort.)","~ 270 € (15 %)","8 230 €",{"type":36,"text":225},"Sur ce profil, le \u003Cstrong>LMNP au régime réel\u003C\u002Fstrong> est nettement le plus avantageux : amortissement maximum, neutralisation de l'impôt pendant 15-20 ans, et possibilité de revendre en plus-value des particuliers (sous réserve de la réforme 2025). La SCI à l'IS est performante mais piège à la sortie.",{"type":33,"text":227},"Comment choisir : matrice de décision",{"type":36,"text":229},"Le bon régime fiscal dépend de plusieurs paramètres : votre TMI, le type de bien, la stratégie de détention (long terme\u002Fcourt terme), votre situation familiale et patrimoniale.",{"type":39,"head":231,"rows":235},[232,233,234],"Votre situation","Régime recommandé","Raison",[236,240,244,248,251,254],[237,238,239],"Petit investissement (1 studio), TMI 30%","LMNP micro-BIC","Simplicité, abattement 50 %",[241,242,243],"Investissement avec emprunt, TMI 30-41%","LMNP réel","Amortissement neutralise l'impôt",[245,246,247],"Plusieurs biens nus, gros travaux","Foncier réel + déficit","Imputation 10 700 €\u002Fan sur revenu global",[249,64,250],"Patrimoine familial, transmission","Donation facile par parts, démembrement",[252,69,253],"Stratégie long terme, location meublée groupée","Amortissement + dividendes différés",[255,256,257],"Bien sans emprunt, faibles charges","Micro-foncier ou micro-BIC","Pas besoin du réel, gestion simple",{"type":259,"partner":260,"title":261,"desc":262,"cta":263},"affiliate","finom","Compte pro pour votre SCI ou LMNP","Ouvrez un compte professionnel en ligne en 24h pour gérer votre activité LMNP ou SCI, avec facturation et catégorisation automatique.","Ouvrir un compte",{"type":33,"text":265},"Obligations déclaratives 2026",{"type":36,"text":267},"Chaque régime impose des obligations déclaratives spécifiques. Le non-respect entraîne des pénalités (10 % à 40 % d'amende, intérêts de retard 0,2 %\u002Fmois).",{"type":82,"items":269},[270,271,272,273,274,275],"\u003Cstrong>Micro-foncier\u003C\u002Fstrong> : déclaration sur 2042, case 4BE. Aucune annexe.","\u003Cstrong>Réel foncier\u003C\u002Fstrong> : déclaration sur formulaire \u003Cstrong>2044\u003C\u002Fstrong> (ou 2044 spéciale pour Pinel\u002FBorloo), report sur 2042 case 4BA ou 4BC.","\u003Cstrong>Micro-BIC LMNP\u003C\u002Fstrong> : déclaration sur 2042-C-PRO, case 5ND\u002F5OD. Cotisations sociales sur Net-entreprises si recettes > 23 000 €.","\u003Cstrong>Réel LMNP\u003C\u002Fstrong> : \u003Cstrong>liasse fiscale 2031\u003C\u002Fstrong> (compte de résultat) + bilan + tableaux d'amortissement, à transmettre via un comptable ou EDI.","\u003Cstrong>SCI à l'IR\u003C\u002Fstrong> : déclaration de résultat 2072 + 2072-S pour chaque associé. Chaque associé reporte sa quote-part sur sa 2042.","\u003Cstrong>SCI à l'IS\u003C\u002Fstrong> : liasse fiscale 2065 + 2033 (bilan, compte de résultat). Comptabilité commerciale obligatoire.",{"type":92,"kind":277,"title":278,"text":279},"info","CFE et taxe foncière","Tous les loueurs (nue ou meublée) sont redevables de la \u003Cstrong>taxe foncière\u003C\u002Fstrong>. Les LMNP au régime réel et les SCI à l'IS sont également redevables de la \u003Cstrong>Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)\u003C\u002Fstrong>, dont le minimum est de 250 € à 600 € selon la commune. Pensez à vous immatriculer au greffe pour obtenir un numéro SIRET (LMNP) ou immatriculer la SCI.",[281,284,286],{"slug":282,"type":283},"lmnp-debutant","guide",{"slug":285,"type":283},"sci",{"slug":287,"type":283},"investissement-locatif",1779625301047]