À partir de quel patrimoine paye-t-on l'IFI ?

L'IFI est dû lorsque la valeur nette de votre patrimoine immobilier taxable, au 1er janvier 2026 , est strictement supérieure à 1,3M€ . Particularité piégeuse : si vous franchissez ce seuil, le barème s'applique dès 800 000€ (tranches inférieures), et non seulement à partir de 1,3M€. Il existe une décote pour les patrimoines entre 1,3M€ et 1,4M€.

Quels biens sont taxables à l'IFI ?

Sont taxables : biens immobiliers détenus directement (résidence principale, secondaire, locatifs), parts de SCPI, OPCI, SCI , et la fraction immobilière des contrats d'assurance-vie en UC . Sont exonérés : l'immobilier professionnel (sous conditions strictes), les bois et forêts (75% exonérés), les biens ruraux loués par bail à long terme, les immeubles classés monuments historiques (sous conditions).

L'abattement de 30% sur la résidence principale est-il automatique ?

Oui, l'abattement de 30% sur la valeur vénale de la résidence principale est automatique dès lors que le bien est effectivement votre résidence principale au 1er janvier. Vous devez cependant déclarer la valeur brute du bien (avant abattement) et appliquer vous-même la réduction de 30% sur le formulaire 2042-IFI.

Le passif (emprunt immobilier) est-il déductible ?

Oui, mais sous conditions. Les emprunts in fine sont retraités fiscalement pour neutraliser l'optimisation. Les prêts familiaux sont déductibles uniquement avec un acte enregistré. Pour un patrimoine taxable dépassant 5M€ , le passif déductible est plafonné à 60% de la valeur des biens taxables (au-delà, seule la moitié de l'excédent est déductible).

Le plafonnement IFI à 75% des revenus existe-t-il toujours ?

Oui. Le plafonnement garantit que la somme IFI + IR + PS de l'année ne peut dépasser 75% des revenus de l'année précédente . Si c'est le cas, l'IFI est réduit du dépassement. Ce mécanisme protège les patrimoines à faibles revenus (retraités notamment). Il est calculé automatiquement par l'administration sur la base de la déclaration.

IFI 2026 : Seuil 1,3M€, Barème et Optimisation

L'IFI : qu'est-ce que c'est en 2026 ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF en 2018. Contrairement à son prédécesseur qui frappait l'ensemble du patrimoine, l'IFI cible uniquement le patrimoine immobilier des personnes physiques résidentes fiscales en France (et des non-résidents pour leurs biens situés en France).

Le foyer fiscal est redevable de l'IFI lorsque la valeur nette taxable de son patrimoine immobilier, appréciée au 1er janvier 2026, dépasse 1 300 000€. Une fois ce seuil franchi, le barème s'applique dès 800 000€ — c'est l'effet de seuil caractéristique de l'IFI.

Le foyer fiscal IFI diffère parfois du foyer IR : pour l'IFI, on retient le foyer marié ou pacsé (même séparation de biens), les concubins notoires (alors qu'ils sont séparés à l'IR), et les enfants mineurs sous administration légale.

Le barème IFI 2026

Le barème de l'IFI 2026 reste identique à celui en vigueur depuis 2018 :

Tranche de patrimoine net taxable	Taux
Jusqu'à 800 000€	0%
De 800 001€ à 1 300 000€	0,5%
De 1 300 001€ à 2 570 000€	0,7%
De 2 570 001€ à 5 000 000€	1%
De 5 000 001€ à 10 000 000€	1,25%
Au-delà de 10 000 000€	1,5%

Exemple : patrimoine taxable de 2 000 000€. IFI = (1 300 000 − 800 000) × 0,5% + (2 000 000 − 1 300 000) × 0,7% = 2 500 + 4 900 = 7 400€.

📌 La décote entre 1,3M€ et 1,4M€Pour atténuer l'effet de seuil, une décote est appliquée aux patrimoines compris entre 1 300 000€ et 1 400 000€ : 17 500€ − (1,25% × patrimoine net taxable). Cette décote réduit progressivement l'IFI dû et disparaît au-delà de 1,4M€.

Quels biens sont taxables ?

Sont inclus dans l'assiette IFI tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer, au 1er janvier de l'année :

Résidence principale : valeur vénale après abattement de 30%
Résidences secondaires : valeur vénale à 100%
Biens locatifs : valeur vénale à 100% (un abattement de 10 à 30% est admis pour location nue selon jurisprudence)
Parts de SCPI, OPCI : valeur des parts au 1er janvier
Parts de SCI : à proportion de la quote-part immobilière
Fraction immobilière des UC d'assurance-vie (SCI, SCPI, OPCI logées dans le contrat)
Immobilier détenu via des sociétés à prépondérance immobilière

Sont exonérés ou partiellement exonérés : les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle principale (sous conditions de qualité de l'activité, d'exercice à titre habituel et de proportion de la rémunération), les bois et forêts (exonération à 75% sous engagement de gestion de 30 ans), les biens ruraux loués par bail à long terme (75% jusqu'à 101 897€, 50% au-delà), et certains monuments historiques ouverts au public.

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Les déductions : passif et dettes

Le patrimoine taxable est calculé en valeur nette : on déduit les dettes liées aux biens immobiliers taxables. Les principales déductions admises :

Emprunts immobiliers en cours (capital restant dû au 1er janvier)
Dettes de travaux immobiliers (factures payées, travaux engagés)
Taxe foncière de l'année non encore acquittée
IFI de l'année précédente non encore acquitté
Droits de succession ou de donation grevant les biens taxables
Dépôts de garantie de locataires (location nue)

Les emprunts in fine font l'objet d'un retraitement spécifique : on ne déduit qu'une fraction décroissante du capital, calculée comme s'il s'agissait d'un emprunt amortissable. Cela neutralise une optimisation classique. De même, les prêts familiaux ne sont déductibles que s'ils sont enregistrés (acte authentique ou enregistrement aux impôts).

⚠️ Plafond du passif déductiblePour les patrimoines dépassant 5 millions d'euros, les dettes déductibles excédant 60% de la valeur taxable des biens ne sont admises qu'à hauteur de la moitié. Cette mesure anti-abus vise les montages très endettés. Les passifs sur biens exonérés ne sont jamais déductibles.

Le plafonnement à 75% des revenus

Le plafonnement est un mécanisme protecteur, hérité de l'ISF : la somme de votre IFI + IR + prélèvements sociaux ne peut excéder 75% de l'ensemble de vos revenus nets de l'année précédente. Si c'est le cas, l'excédent est déduit de l'IFI.

Ce dispositif protège notamment les contribuables à fort patrimoine mais à revenus modestes : retraités vivant dans un grand patrimoine immobilier, personnes ayant hérité, etc. L'administration calcule automatiquement le plafonnement, mais il faut renseigner correctement la déclaration 2042-IFI pour en bénéficier.

Exemple : revenus 2025 = 80 000€. Plafond = 60 000€. Si IR + PS + IFI = 75 000€, alors 15 000€ d'IFI sont réduits.

Réductions d'impôt sur l'IFI : les dons

Vous pouvez réduire votre IFI en effectuant des dons à des fondations ou organismes d'intérêt général. La réduction est de 75% du montant donné, dans la limite de 50 000€ de réduction par an (soit jusqu'à 66 667€ de dons éligibles).

Dons à des fondations reconnues d'utilité publique (Fondation de France, Institut Pasteur, Croix-Rouge...)
Dons à des établissements de recherche ou d'enseignement supérieur
Dons à des entreprises d'insertion par l'activité économique
Dons à certaines associations reconnues (ANRU, ANR...)

À noter : un même don ne peut être utilisé deux fois (pour réduire l'IR et l'IFI). Il faut choisir entre les deux dispositifs lors de la déclaration. La réduction IFI est généralement plus rentable (75% contre 66% à l'IR).

Stratégies d'optimisation

Plusieurs leviers permettent légalement de réduire son IFI :

Démembrement de propriété : donner la nue-propriété aux enfants tout en conservant l'usufruit. Le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur la nue-propriété — l'usufruitier déclare la pleine valeur, mais on peut combiner avec la donation pour transmettre
Investissement dans la pierre-papier en assurance-vie : les UC immobilières (SCPI, SCI) en assurance-vie sont taxables, mais on peut arbitrer vers des UC non immobilières (actions, obligations)
Investissement dans des bois et forêts : 75% d'exonération sous engagement de gestion 30 ans
Immobilier locatif meublé professionnel (LMP) : exonération possible sous conditions de revenus et d'inscription RCS
Dons à des fondations : 75% de réduction d'IFI, jusqu'à 50 000€ par an
Rééquilibrer le patrimoine vers des actifs non immobiliers (actions, obligations, assurance-vie en fonds €)

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Déclaration : modalités pratiques

L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu, via une annexe spécifique à la déclaration 2042 : le formulaire 2042-IFI. Les principales étapes :

Lister tous les biens immobiliers détenus au 1er janvier 2026 (avec adresse, valeur estimée)
Appliquer les abattements (30% résidence principale, 10-30% pour locatif nu loué)
Déduire le passif (emprunts, dettes, taxes dues)
Reporter le total sur la 2042-IFI
Joindre les annexes 2042-IFI-COM si vous détenez des parts de sociétés
Paiement : par prélèvement en septembre, en même temps que l'IR

En cas d'erreur ou d'oubli, vous pouvez rectifier votre déclaration dans les 3 ans suivants. L'administration peut aussi rectifier d'office en cas de sous-évaluation des biens (les valeurs sont contrôlées par recoupement avec les bases foncières).

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