[{"data":1,"prerenderedAt":209},["ShallowReactive",2],{"guide-defiscalisation-immo":3},{"slug":4,"icon":5,"title":6,"category":7,"categoryLabel":8,"description":9,"readTime":10,"updatedAt":11,"seo":12,"blocks":31,"related":201},"defiscalisation-immo","🏛️","Défiscalisation Immobilière 2026 : Pinel, Denormandie, Malraux, Monuments Historiques","fiscalite","Fiscalité","Tous les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2026 : Pinel (fin de commercialisation), Denormandie, Malraux 35%\u002F22%, Monuments Historiques, déficit foncier.","12 min","2026-05",{"metaTitle":13,"metaDesc":14,"faq":15},"Défiscalisation Immobilière 2026 : Tous les Dispositifs","Pinel, Denormandie, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier : comparatif et choix du dispositif pour réduire ses impôts en 2026.",[16,19,22,25,28],{"q":17,"a":18},"Le Pinel existe-t-il toujours en 2026 ?","Non, le dispositif Pinel a pris fin au \u003Cstrong>31 décembre 2024\u003C\u002Fstrong>. Aucun nouveau logement ne peut être acquis sous ce régime depuis cette date. Cependant, les investisseurs ayant signé un acte authentique avant le 31\u002F12\u002F2024 continuent à bénéficier de la réduction d'impôt sur 6, 9 ou 12 ans selon l'engagement initial. Les ventes de lots déjà construits par promoteurs sous le régime Pinel ne sont plus possibles.",{"q":20,"a":21},"Quelle est la différence entre Pinel et Denormandie ?","Le Pinel concernait le \u003Cstrong>neuf\u003C\u002Fstrong> dans des zones tendues (A, A bis, B1). Le Denormandie cible l'\u003Cstrong>ancien à rénover\u003C\u002Fstrong> dans des villes moyennes signataires du programme « Action Cœur de Ville » ou « Petites Villes de Demain ». Les taux de réduction sont identiques (9%\u002F12%\u002F14% selon durée), mais les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération.",{"q":23,"a":24},"Combien rapporte le dispositif Malraux ?","Le Malraux permet une \u003Cstrong>réduction d'impôt de 30%\u003C\u002Fstrong> des travaux de restauration en secteur sauvegardé \u002F Site Patrimonial Remarquable avec PSMV, ou \u003Cstrong>22%\u003C\u002Fstrong> en SPR avec PVAP. La réduction est plafonnée à \u003Cstrong>400 000 € de travaux sur 4 ans\u003C\u002Fstrong>, soit jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt cumulés.",{"q":26,"a":27},"Le déficit foncier est-il plafonné ?","Oui. Le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à \u003Cstrong>10 700 € par an\u003C\u002Fstrong> (21 400 € depuis 2023 pour les travaux de rénovation énergétique sortant une passoire thermique du DPE F\u002FG). Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.",{"q":29,"a":30},"Les Monuments Historiques sont-ils plafonnés par le plafond niches ?","Non, c'est même leur principal atout fiscal. Les charges et travaux sur Monuments Historiques sont \u003Cstrong>déductibles sans aucun plafond\u003C\u002Fstrong> du revenu global. C'est l'un des très rares dispositifs hors plafonnement des niches fiscales (10 000 €). Réservé à un patrimoine de standing avec un coût d'entretien et de travaux structurellement élevé.",[32,35,38,40,71,73,75,77,82,84,86,88,96,98,104,106,108,110,114,116,118,121,123,125,127,144,146,150,152,154,156,158,162,164,166,191,195,197,199],{"type":33,"text":34},"h2","Panorama 2026 des dispositifs de défiscalisation immobilière",{"type":36,"text":37},"p","L'investissement immobilier reste l'un des leviers les plus utilisés pour réduire son impôt sur le revenu en France. En 2026, après la fin du Pinel, le paysage s'articule autour de cinq grands dispositifs : \u003Cstrong>Denormandie\u003C\u002Fstrong> (ancien à rénover), \u003Cstrong>Malraux\u003C\u002Fstrong> (secteurs sauvegardés), \u003Cstrong>Monuments Historiques\u003C\u002Fstrong> (patrimoine classé), \u003Cstrong>déficit foncier\u003C\u002Fstrong> (régime de droit commun) et la \u003Cstrong>location meublée non professionnelle\u003C\u002Fstrong> (LMNP) avec amortissement.",{"type":36,"text":39},"Chaque dispositif a sa propre logique : réduction d'impôt (Pinel\u002FDenormandie\u002FMalraux), déduction du revenu (Monuments Historiques, déficit foncier) ou amortissement comptable (LMNP). \u003Cstrong>Le choix dépend de votre TMI, du montant à investir, et de votre tolérance aux travaux\u003C\u002Fstrong>.",{"type":41,"head":42,"rows":47},"table",[43,44,45,46],"Dispositif","Avantage fiscal","Type de bien","Plafond niches",[48,53,57,62,66],[49,50,51,52],"Pinel (lots restants)","Réduction 9-21% du prix sur 6\u002F9\u002F12 ans","Neuf zones A\u002FA bis\u002FB1","Oui (10 000 €)",[54,55,56,52],"Denormandie","Réduction 12\u002F18\u002F21% sur 6\u002F9\u002F12 ans","Ancien rénové centres-villes",[58,59,60,61],"Malraux","Réduction 22% ou 30% des travaux","Ancien secteur sauvegardé","\u003Cstrong>Non plafonné\u003C\u002Fstrong>",[63,64,65,61],"Monuments Historiques","Déduction 100% du revenu global","Bien classé \u002F inscrit MH",[67,68,69,70],"Déficit foncier","Imputation 10 700 €\u002Fan sur RG","Ancien loué nu","Non (hors niches)",{"type":33,"text":72},"Pinel : ce qu'il reste en 2026",{"type":36,"text":74},"Le dispositif \u003Cstrong>Pinel\u003C\u002Fstrong> et \u003Cstrong>Pinel+\u003C\u002Fstrong> ont définitivement pris fin au \u003Cstrong>31 décembre 2024\u003C\u002Fstrong>. Aucun nouvel investissement n'est plus possible. Toutefois, les investisseurs ayant acquis sous Pinel jusqu'à fin 2024 continuent de bénéficier de leur réduction d'impôt jusqu'au terme de leur engagement (6, 9 ou 12 ans).",{"type":36,"text":76},"Pour rappel, les taux Pinel 2024 étaient de \u003Cstrong>9% sur 6 ans\u003C\u002Fstrong>, \u003Cstrong>12% sur 9 ans\u003C\u002Fstrong> et \u003Cstrong>14% sur 12 ans\u003C\u002Fstrong>, avec un plafond d'investissement de \u003Cstrong>300 000 €\u003C\u002Fstrong> par an et 5 500 €\u002Fm². Le Pinel+ (taux majorés) imposait des critères de performance énergétique et de qualité d'usage renforcés.",{"type":78,"kind":79,"title":80,"text":81},"callout","warning","Lots restants : attention aux marges","Certains promoteurs proposent encore des lots Pinel dans des programmes livrés en 2024-2025. Le bénéfice fiscal n'est conservé que si l'\u003Cstrong>acte authentique a été signé avant le 31\u002F12\u002F2024\u003C\u002Fstrong>. Vérifiez aussi le prix au m² : nombre de programmes Pinel ont été commercialisés à des prix surévalués de 15 à 20% par rapport au marché secondaire. Un avantage fiscal de 21% peut être annulé par une décote de 20% lors de la revente.",{"type":33,"text":83},"Denormandie : l'ancien rénové en cœur de ville",{"type":36,"text":85},"Le dispositif \u003Cstrong>Denormandie\u003C\u002Fstrong> est l'équivalent du Pinel pour l'\u003Cstrong>ancien à rénover\u003C\u002Fstrong>. Il est prorogé jusqu'au \u003Cstrong>31 décembre 2027\u003C\u002Fstrong>. L'objectif : revitaliser les centres-villes de communes moyennes via la rénovation de logements anciens dégradés.",{"type":36,"text":87},"Conditions à respecter :",{"type":89,"items":90},"list",[91,92,93,94,95],"Bien situé dans une commune \u003Cstrong>« Action Cœur de Ville »\u003C\u002Fstrong> (environ 240 villes) ou \u003Cstrong>« Petites Villes de Demain »\u003C\u002Fstrong>, ou en zone ORT (Opération de Revitalisation du Territoire).","\u003Cstrong>Travaux représentant au moins 25%\u003C\u002Fstrong> du coût total de l'opération (achat + travaux).","Travaux améliorant la performance énergétique d'au moins 30% (20% pour les maisons individuelles), ou réalisant 2 actions parmi 5 (isolation toiture, murs, fenêtres, chauffage, eau chaude).","Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.","Plafonds de loyers et de ressources du locataire identiques au Pinel.",{"type":36,"text":97},"Taux de réduction d'impôt : \u003Cstrong>12% sur 6 ans\u003C\u002Fstrong>, \u003Cstrong>18% sur 9 ans\u003C\u002Fstrong>, \u003Cstrong>21% sur 12 ans\u003C\u002Fstrong>, calculés sur le total achat + travaux dans la limite de \u003Cstrong>300 000 €\u003C\u002Fstrong> et 5 500 €\u002Fm². Plafonné par les niches fiscales (10 000 €\u002Fan).",{"type":99,"url":100,"title":101,"desc":102,"cta":103},"cta-calculator","\u002Frendement-locatif","🏠 Calculez le rendement de votre investissement","Avant tout investissement défiscalisant, vérifiez la rentabilité brute, nette et nette-nette du projet.","Simuler",{"type":33,"text":105},"Malraux : restauration en secteur sauvegardé",{"type":36,"text":107},"La loi \u003Cstrong>Malraux\u003C\u002Fstrong> de 1962 a été modernisée et constitue aujourd'hui un outil puissant pour les contribuables fortement imposés. Elle s'applique aux travaux de restauration complète d'un immeuble situé en \u003Cstrong>Site Patrimonial Remarquable (SPR)\u003C\u002Fstrong> avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) ou PVAP (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine).",{"type":36,"text":109},"Le taux de réduction d'impôt dépend de la nature du périmètre :",{"type":89,"items":111},[112,113],"\u003Cstrong>30%\u003C\u002Fstrong> des travaux pour les immeubles situés dans un SPR avec PSMV approuvé, dans un QAD (Quartier Ancien Dégradé) ou dans une zone NPNRU.","\u003Cstrong>22%\u003C\u002Fstrong> des travaux pour les immeubles situés dans un SPR avec PVAP.",{"type":36,"text":115},"Le plafond de travaux éligibles est de \u003Cstrong>400 000 € sur 4 années consécutives\u003C\u002Fstrong>. À 30%, cela représente une réduction d'impôt maximale de \u003Cstrong>120 000 € sur 4 ans\u003C\u002Fstrong> (en moyenne 30 000 €\u002Fan).",{"type":36,"text":117},"Grand atout : le Malraux est \u003Cstrong>hors plafonnement des niches fiscales\u003C\u002Fstrong> (10 000 €\u002Fan). C'est ce qui en fait un outil de défiscalisation massive pour les TMI 41% et 45%. En contrepartie, vous devez vous engager à \u003Cstrong>louer le bien nu pendant 9 ans\u003C\u002Fstrong> à un tiers (pas à votre famille), dans les 12 mois suivant la fin des travaux.",{"type":119,"placement":120},"ad","inarticle",{"type":33,"text":122},"Monuments Historiques : la défiscalisation sans plafond",{"type":36,"text":124},"Le régime des \u003Cstrong>Monuments Historiques\u003C\u002Fstrong> est le plus avantageux fiscalement, mais aussi le plus exigeant. Il concerne les immeubles \u003Cstrong>classés ou inscrits\u003C\u002Fstrong> au titre des Monuments Historiques (article L. 621-1 du Code du patrimoine) ou agréés par le ministère de la Culture.",{"type":36,"text":126},"Principe : les \u003Cstrong>charges foncières et les travaux\u003C\u002Fstrong> (entretien, restauration, réparation) sont déductibles à \u003Cstrong>100% du revenu foncier puis du revenu global, sans aucun plafond\u003C\u002Fstrong>. C'est l'un des très rares dispositifs hors plafonnement des niches fiscales.",{"type":41,"head":128,"rows":132},[129,130,131],"Situation du bien","Travaux déductibles","Charges déductibles",[133,136,140],[134,135,135],"Loué (recettes BIC ou foncier)","100% sans plafond",[137,138,139],"Occupé par le propriétaire","100% (si ouvert au public)","50% à 100%",[141,142,143],"Ni loué ni ouvert au public","50% des travaux","Non déductibles",{"type":36,"text":145},"Engagement : \u003Cstrong>conserver le bien 15 ans\u003C\u002Fstrong> (porté de 7 à 15 ans depuis la loi de finances 2009). En cas de revente avant 15 ans, l'avantage fiscal est repris (sauf cas de force majeure, décès, mutation professionnelle).",{"type":78,"kind":147,"title":148,"text":149},"info","Un dispositif pour patrimoine de standing","Les Monuments Historiques sont structurellement chers à l'achat (souvent 1 à 5 M€) et coûtent en travaux 200 000 à 800 000 €. Ils s'adressent à des contribuables avec une TMI à 41% ou 45% et un revenu fiscal de référence très élevé, capables d'absorber des travaux importants sur 5 à 10 ans. La rentabilité locative est généralement faible (1 à 3%), compensée par l'économie fiscale et la transmission patrimoniale (exonération droits de succession sous conditions).",{"type":33,"text":151},"Le déficit foncier : le dispositif accessible",{"type":36,"text":153},"Le \u003Cstrong>déficit foncier\u003C\u002Fstrong> est le mécanisme de droit commun applicable à tout bailleur en location nue au régime réel. Lorsque les charges et travaux dépassent les revenus fonciers de l'année, le déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de \u003Cstrong>10 700 € par an\u003C\u002Fstrong> (jusqu'à \u003Cstrong>21 400 €\u003C\u002Fstrong> pour les travaux de rénovation énergétique faisant sortir le bien d'une classe DPE F ou G).",{"type":36,"text":155},"Le surplus de déficit non imputé est \u003Cstrong>reportable pendant 10 ans\u003C\u002Fstrong> sur les revenus fonciers futurs. Les intérêts d'emprunt ne s'imputent jamais sur le revenu global : ils ne peuvent réduire que les revenus fonciers (et sont reportables sur 10 ans également).",{"type":36,"text":157},"Exemple : 15 000 € de loyers, 8 000 € de charges courantes, 25 000 € de travaux déductibles. Déficit foncier = 18 000 €. 10 700 € s'imputent immédiatement sur le revenu global (économie 4 386 € à TMI 41%), 7 300 € sont reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.",{"type":99,"url":159,"title":160,"desc":161,"cta":103},"\u002Fdeficit-foncier","🏚️ Simulez votre déficit foncier","Calculez le déficit imputable selon vos travaux, charges et loyers (avec plafond 10 700 ou 21 400 €).",{"type":33,"text":163},"Quel dispositif choisir selon votre profil ?",{"type":36,"text":165},"Le choix du dispositif dépend de plusieurs paramètres : votre TMI, votre capacité d'investissement, votre appétence pour les travaux, et votre horizon de détention.",{"type":41,"head":167,"rows":171},[168,169,170],"Profil","Dispositif recommandé","Pourquoi",[172,176,180,184,187],[173,174,175],"TMI 11%, budget \u003C 200 K€","LMNP (amortissement)","Annule les loyers imposables sans réduction directe",[177,178,179],"TMI 30%, budget 200-300 K€","Denormandie ou déficit foncier","Réduction directe ou imputation revenu global",[181,182,183],"TMI 41%\u002F45%, budget 300-500 K€","Malraux ou déficit foncier","Hors plafond niches, fort effet de levier fiscal",[185,63,186],"TMI 45%, budget > 1 M€","Déduction illimitée du revenu global",[188,189,190],"Tous profils, immobilier indirect","SCPI fiscales (Pinel ou Malraux)","Mutualisation et ticket d'entrée \u003C 10 K€",{"type":78,"kind":192,"title":193,"text":194},"tip","La règle d'or de la défiscalisation immobilière","Ne jamais investir uniquement pour l'avantage fiscal. Un mauvais bien (mal placé, surpayé, difficile à louer) reste un mauvais investissement même avec 21% de réduction. Évaluez d'abord la qualité intrinsèque (emplacement, demande locative, prix au m² vs marché local), puis examinez le levier fiscal comme un bonus.",{"type":33,"text":196},"Le plafonnement global des niches fiscales",{"type":36,"text":198},"Important : la plupart des dispositifs (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard) sont soumis au \u003Cstrong>plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer\u003C\u002Fstrong> (article 200-0 A du CGI). Concrètement, si vous bénéficiez déjà de réductions ou crédits d'impôt cumulés (garde d'enfants, dons, services à la personne, FCPI...) atteignant ce plafond, votre Denormandie sera tronquée.",{"type":36,"text":200},"Les \u003Cstrong>Monuments Historiques, le déficit foncier et le Malraux\u003C\u002Fstrong> sont en dehors de ce plafond — c'est pourquoi ils sont privilégiés par les hauts revenus pour des défiscalisations à fort montant.",[202,205,207],{"slug":203,"type":204},"investissement-locatif","guide",{"slug":206,"type":204},"lmnp-debutant",{"slug":208,"type":204},"optimiser-impots",1779625300481]